내 꿈을 펼쳐라

"양도세 줄이려면 2년후 등기이전 하세요"

★‘내라는 세금은 내지만, 내지 않아도 될 세금은 내지 않는 것’

~*바로 세(稅) 테크의 출발점이다. *~

부동산과 관련된 세금은 사고 파는 시점을 잘 선택해야 세금을 아낄 수 있다.

특히 올해처럼 주택 공시가격이 크게 오른 때에는 절세 전략을 잘 세워야 부담을 덜 수 있다. 종합부동산세·재산세는 단 하루 차이로 세금을 내는 사람이 달라진다.

양도소득세도 보유 기간 2년 이상이면 세율이 크게 낮아진다.

다음은 국세청이 최근 펴낸 ‘세금절약가이드’에서 발췌한 합법적인 부동산 관련 절세 방법이다.

★종합부동산세는 6월 1일이 기준

종합부동산세(국세)와 재산세(지방세)는 매년 6월 1일이 과세 표준일이다.

바로 이날 주택 등 부동산을 보유하고 있는 사람에게 세금이 부과된다.

만약 5월 31일 부동산을 사고 팔았다면,

6월 1일 현재 소유자인 매수자가 1년치 세금을 내야 한다.

따라서 부동산을 연내에 팔 계획이 있다면, 6월 1일 이전에 팔아야 세금을 피할 수 있다.

이 때 양도시점을 판단하는 기준은 계약일이 아니라, 잔금청산일이다.

잔금 지급 시기를 맞추지 못하면, 매도자와 매수자가 서로 협의하거나,

혹은 근저당 설정 등의 약정을 달아 소유권 이전등기를 먼저 하는 방법도 있다. 

또 6월 1일 이전에 신규 아파트 입주가 예정돼 있다면

잔금 지급시기를 6월 1일 이후로 늦추면 종부세 등을 피할 수 있다.

다만 입주를 지연하면 연체료(보통 10%)를 내야 하므로,

보유세 절감액과 연체료 중 어느 쪽이 유리한 지 잘 따져봐야 한다.

☆2년 넘게 보유해야 양도세 부담 줄어

부동산 보유 기간이 2년 이상이면 양도소득세율이 9~36%지만, 2년

미만은 무조건 40%, 1년 미만이면 무조건 50%의 세율이 적용된다. 

가령 양도차익이 3000만원인 경우, 보유 기간이 2년 1개월이면 18%의

세율이 적용돼 양도소득세가 364만원 정도 나온다.

하지만 1년 9개월이면 세율이 40%여서 990만원을 내야 한다.

양도 시기는 잔금청산일이지만, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하면

소유권이전등기일을 양도일로 보므로, 2년이 지난 뒤에 등기를 이전하는 게 좋다. 

★3년, 5년, 10년 가까이 됐다면 조금 더 인내
보유 기간이 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산을 양도한다면,

차라리 이 시점을 넘기면 세율이 낮아져서 유리하다. 

3년 이상 보유한 부동산을 양도할 경우 일정 금액을 공제해 주는데(장기보유특별공제),

보유기간에 따라 공제율이

▲보유기간이 3년 이상 5년 미만이면 양도차익의 10%,

▲5년 이상 10년 미만이면 15%,

▲10년 이상이면 30%,

▲보유기간이 15년 이상인 과세되는 1가구 1주택은 45% 등으로 달라진다. 

상가 양도차익이 5000만원인 경우, 2년 10개월 보유했다가 팔면

양도세가 832만5000원이지만 3년 1개월 보유하면 697만5000원으로 135만원이나 싸진다. 

★1가구 2주택자도 양도세 비과세될 수 있다
이사, 상속, 노부모(남 60세, 여 55세) 봉양, 혼인 등의 이유로 일시적으로

두 채의 집을 갖게 되었을 경우, 한 채를 일정 기간 내에 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

가령 이사를 가기 위해 집이 두 채가 된 경우,

새 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 양도세를 내지 않는다.

노부모 봉양인 경우엔 세대를 합친 날로부터

2년 이내에 먼저 양도하는 주택에는 양도소득세를 비과세한다.

물론 이때 양도하려는 주택이 1가구 1주택 비과세 요건에 충족돼야 한다. 

※김차장 대출이자 바가지 썼다며/?

'은행들 대출이자 내린는데엔 '인색'

신용상태 좋아지면 인하 요구가능'

회사원 최모(39)씨는 2주전 쯤 주택담보대출 이자지출 내역을 살펴보다

놀라운 사실을 발견했다. 연 5%대로 알고 있던

대출금리가 올초부터 6%대로 껑충 뛰어올라

최근엔 연 6.5%의 금리가 적용되고 있었던 것이다.

최씨는 급여통장에서 이자가 자동적으로 

빠져나가도록 해 놓았고,

통장에는 이자금액만 찍혀 대출금리 수준은 잘 몰랐다.

화가 난 최씨는 은행 대출담당 직원에게

“내 대출금리가 왜 이렇게 올랐느냐”고 따졌다.

은행 직원은 “본점에서 일괄 결정돼 내려오기 때문에

우리도 자세한 산출근거는 모른다”고 답했다.

무책임한 답변에 더욱 화가 난 최씨는

해당 은행의 지인을 통해 자신에게 적용된 

대출금리 산출근거를 추적했다.

결과는 황당했다.

소비자 모르게 금리 1.5%포인트 올리기도

최씨는 4년전 분양 아파트에 입주하면서 집단대출 형태로 주택담보대출을 받았다.

당시 은행끼리 대출 유치 경쟁이 붙으면서 

최씨에게 기본금리에 0.77%의 할인율이 적용됐다. 

이에 따라 최씨는 첫 3년간은 4~5%대의 낮은 금리를 적용받았다.

그러다 2005년 11월 대출만기를 맞아 대출기간을 1년 더 연장했는데,

이때부터 할인율이 제로(0%)가 되면서 대출금리가 껑충 뛰었다.

은행 측이 사전 설명도 없이 대출금리를 일방적으로 대폭 올린 데

대해 최씨가 항의하자 난감해 하던 은행측은 최씨를 달래기 시작했다.

지점장이 나서 대출금리를 다시 조정해 주겠다고 제안했다.

은행과의 협상끝에 최씨의 대출금리는 다시 연 5.3%로 조정됐다.

최씨는 금리조정으로 연간 140만원의 이자를 절감할 수 있게 됐다.

은행 측은 “매우 특별한 경우니 소문내지 말아달라”고 당부했다.

최씨는 “은행이 꼼꼼히 따지는 대출자에겐 금리를 깎아주고,

가만히 있으면 바가지를 씌우는 거 아니냐”며 분통을 터뜨렸다. 

※대출금리 산출근거 꼼꼼히 따져라

대출자들은 자기가 거래하는 은행의 대출금리 결정 방식을 잘 알아둬야 한다.

만기가 돼 대출기간을 연장할 땐,

금리조건이 바뀌는 경우가 많기 때문에 특히 유의해야 한다.

변동금리형 주택담보대출의 경우 은행들은 매일매일 바뀌는

CD(양도성예금증서)금리에 2%포인트 내외의 마진을 붙여 

기준금리를 책정한 뒤,

 개인별로 다른 할인율을 적용해 최종 대출금리를 결정한다.

그런데, 이 개인별 할인율이라는 게 사실은 ‘고무줄’이다.

급여이체·예금·신용카드 사용 등 은행에 얼마나 충성도가

높은 고객인 지에 따라 일정비율씩 깎아주고,

지점장이 자기 재량으로 최대 0.5%포인트까지 깎아주기도 한다.

은행들은 신규 대출을 유치할 땐 알아서 최대한 금리를 깎아주지만,

대출을 연장할 땐 제대로 챙겨주지 않기 때문에, 

대출자 스스로 잘 챙길 필요가 있다. 

※‘금리인하 요구권’을 활용하라

은행들은 신용대출에 한해 대출자의 ‘금리인하 요구권’을 인정해 주고 있다.

대출자의 신용상태가 대출받았을 때보다

더 좋아졌을 경우 은행에 금리를 깎아달라고 요구할 수 있는 권리를 말한다. 

가령

▲대출기간 중 승진했거나

▲신용등급이 더 좋은 직장으로의 이직한 경우

▲연소득이 대출 당시보다 15% 이상 증가한 경우 등이 이런 경우에 해당한다.

신한은행의 경우, 올 들어 6월까지 접수된 82건의 금리인하 요구건 중

절반인 41건에 대해 금리를 깎아줬다.

주택담보대출의 경우 공식적으로는 금리인하 요구권이 없지만,

그렇다고 포기할 일은 아니다.

자신에게 적용되는 대출금리 산출 근거를 잘 따져보고,

불합리한 점이 발견될 경우 적극적으로 금리 조정을 요구해야 한다.