내 꿈을 펼쳐라

예상 뛰어넘는 금액에 패닉
"부담금 산출기준 문제많아"
조합들 거센 반발 불보듯
재건축시장 침체 가능성

[서울경제] 서울 서초구 반포현대아파트의 재건축 부담금이 예상을 훨씬 뛰어넘는 금액으로 통보되면서 재건축시장이 패닉 상태에 빠졌다. 반포현대는 총 가구 수가 80개에 불과한 한 동짜리 아파트여서 재건축초과이익이 크지 않을 것으로 예상했지만 이를 뒤집고 1억4,000만원에 육박하는 금액이 산출됐기 때문이다. 이에 따라 초과이익이 훨씬 큰 잠실주공 5단지나 반포주공1단지 3주구의 경우 올 초 정부가 발표한 4억원에서 최고 8억원대의 재건축 폭탄을 맞을 수 있는 것 아니냐는 불안감이 커지는 상황이다. 이에 따라 일각에서는 강남 일부 단지의 경우 내부 반발로 재건축사업 자체가 중단될 수 있다는 관측까지 나온다.

그러나 일각에서는 서초구청이 제시한 예상 가격 상승률의 타당성을 지적하며 이를 기초로 한 재건축 부담금을 예단하기 힘들다고 분석했다. 앞으로 다툼의 여지가 많다는 얘기다.

서초구가 반포현대에 1억3,500만원의 재건축 부담금을 통보한 15일 강남 재건축단지 관계자들은 당혹감을 감추지 못했다.

이날 대치쌍용2차아파트 조합 측은 “국토부 예상치는 어떤 기준을 잡아야 하는지 알 수 없어 여러 안을 검토해본 결과 지난 1월에 1인당 최대 8,000만원까지는 나왔다”면서 “반포현대의 결과를 보고 다시 재건축 부담금을 산출해봐야 한다”고 전했다.

더구나 한 동에 80가구인 반포현대보다 규모가 훨씬 큰 다른 재건축단지들은 재건축 부담금이 급격히 늘어날 것으로 우려하고 있다. 연내에 재건축 부담금 자료를 제출할 예정인 강남의 한 재건축조합은 “주변 아파트단지의 공시지가에 맞춰 종료 시점의 시세를 예측한다는데 주변에 비교할 곳이 마땅치 않아 걱정”이라고 말했다.

재건축초과이익환수에 대한 반발도 여전한 상황이다. 송파구 문정136 재건축조합 측은 “시세 70% 이상에 준하는 아파트 기준시가와 달리 단독주택은 시세의 55% 수준”이라며 “문정136처럼 주택단지 재건축에 같은 재건축 부담금을 적용해 개발이익에 세금을 물리는 것은 무리”라고 설명했다. 이어 결국 “관리처분인가가 결정되면 별도 소송을 진행해 재건축 부담금을 조율할 것”이라고 강조했다.

부동산 전문가들은 이번 서초구의 예상 부담금 산출에 문제가 적지 않다는 지적이다. 양지영 R&C연구소장은 “미래 가치를 반영한다는 것 자체가 오류”라며 “단지별로 시세가 다르고 가격상승률도 다르며 미래 어떤 변수가 있을지도 알기 어렵다”고 전했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “나중의 시세를 예측하는 것은 사실상 힘든 것 아니냐”며 “지금까지 아파트 가격이 이만큼 올랐다고 해서 그 상승률을 반영해 앞으로도 그만큼 오를 것으로 예상하는 것은 납득할 수 없다”고 지적했다.

한편 이번 발표로 재건축 부동산시장은 한층 더 침체의 늪에 빠질 것으로 전망된다. 재건축시장은 문재인 정부 출범 이래 안전진단 기준 강화 등으로 규제의 문턱이 높아져 왔다. 그 결과 부동산114에 따르면 5월 둘째 주 서울 재건축아파트 매매가격은 전달보다 0.02% 떨어지며 3주 연속 하락했다. 강남4구 가운데 강남구(-0.01%), 강동구(-0.06%), 송파구(-0.06%)가 약세를 보였다.

이미 지난해 8월 이후 재건축초과이익환수제 부활에 앞서 주요 재건축사업장에서 ‘벼락치기’로 시공사를 선정하는 등 조합들이 대응에 나서기도 했다. 하지만 재건축 안전진단 강화에 이어 부담금 규모까지 예상치를 웃돌면서 재건축 추진을 포기하는 사례도 등장할 것으로 예상된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “최근 정부의 재건축 압박 강도와 시장 환경을 봤을 때 조합 내에서도 재건축을 연기하자는 연기파, 그래도 추진하자는 강행파 등으로 갈리면서 사업이 지지부진해질 수 있다”며 “장기적으로 봤을 때는 강남권 내 주택공급 부족으로 가격 불안이 나타날 수도 있다”고 말했다.

강병구 재정개혁특별위원회 위원장이 ‘보유세 정상화’를 향한 소신을 거듭 피력하면서 거래부진 등 양도세 중과의 후폭풍에 휘청이는 서울지역 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 모아진다.

13일 서울부동산정보광장에 따르면 서울지역 부동산 거래건수는 현재 2217건으로 지난달 총 거래건수(6308건)의 3분의 1을 소폭 웃도는 수준에 그치고 있다. 정부가 작년 8.2대책에서 예고한 양도세가 중과되며 4월 아파트 거래건수가 급락한 점에 비춰볼 때 거래 부진이 얼마나 심각한 지 알 수 있는 대목이다. 작년 5월 한달간 아파트 거래건수는 1만194건에 달했다.

강남 서초 송파 강동 등 강남4구가 이러한 거래 부진에 한몫했다. 강남이 5월 이후 거래건수가 73건에 그쳤고, 서초(78건), 송파(82건), 강동(94건)도 모두 100건을 밑돌았다. 이들 지역은 아파트 매매가도 약세를 보였다. 지난주 송파(-0.01%)와 강동(-0.02%)이 25개 자치구 가운데 유일하게 매매가가 하락했다. 서초는 0.03%올랐고, 강남은 전주와 변동이 없다.

거래부진이 길어지며 서울지역 아파트 매매가도 가라앉고 있다. 부동산114에 따르면 지난 주 서울 재건축 아파트값은 한 주 전에 비해 0.02%하락했다. 재건축 매매가는 이로써 3주 연속 떨어졌고, 전주(0.01%)에 비해 낙폭도 더 커졌다. 서울지역 아파트 매매가(재건축+일반 아파트)는 전주와 상승폭(0.04%)이 같았다.

거래부진의 골이 5월 들어서도 깊어지고, 서울지역 아파트 값 상승폭이 뒷걸음질하는 데는 양도세 중과 후폭풍이 거센 가운데 보유세 개편 리스크가 잠복해 있는 데 따른 것으로 풀이된다. 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 뜻한다. 참여정부는 이 가운데 종부세를 신설했다. 불로소득을 거둬들여 부동산 투기를 차단하고, 조세정의를 이룬다는 취지에서다.

이런 가운데 강병구 재정개혁특위 위원장이 보유세 정상화의 의지를 거듭 밝혀 주목된다. 지난 11일 서울사회경제연구소의 창립 25주년을 기념한 한 포럼에 참석해 ‘공정과세의 원칙과 과제’를 발표한 자리에서다. 강 위원장은 시민사회단체인 참여연대출신으로 대표적인 보유세 지지론자다. 재정개혁특위는 보유세 개편 등 중장기 조세개혁 방향을 논의하는 기구로, 대통령 직속 정책기획위원회 산하다.

이날 강 위원장의 발표 내용 가운데 눈길을 끈 대목은 “보유세는 경제에 미치는 부정적 효과가 작다”는 대목이다. 보유세제 또한 세금에 일반적인 역기능이 있겠지만, 양극화 완화를 비롯해 그 순기능이 상대적으로 커 이러한 부작용을 충분히 상쇄하고도 남는다는 뜻으로 풀이된다. 보유세 반대론자들은 이 세금이 경제의 효율을 떨어뜨린다는 입장을 취해왔다.

[서울=뉴시스] 정부가 이달 들어 재건축 연한 및 안전진단 강화, 재건축 초과이익환수제 예상 부담금 공개 등 강남 재건축을 겨낭한 가운데 비교적 규제가 덜한 강북 재개발 쪽으로 투자자들이 몰리고 있다. 사진은 28일 서울 롯데월드타워 전망대에서 바라본 대치동 은마아파트의 모습. 2018.01.28. park7691@newsis.com

강 위원장이 꼽은 보유세 강화의 대표적 순기능은 시스템 리스크의 방지다. 그는 이 자리에서 “(보유세가) 주택가격의 변동폭을 줄이고 주택버블의 문제를 완화하는 경향이 있다”며 보유세 정상화의 필요성을 강조했다. 가수요가 몰리며 부동산 버블을 키우고, 이러한 거품이 다시 매매가를 끌어올리며 금융불안을 심화하는 거시경제의 시스템 리스크를 막는 효과가 있다는 뜻이다.

강 위원장은 이날 발표내용이 재정개혁특위와 무관하다는 입장을 덧붙였다. 보유세가 보수와 진보간 논전이 치열한 뜨거운 감자임을 의식한 데 따른 것이다. 하지만 보유세가 거시경제 불안을 잠재우는 효과가 있다는 그의 발언은 세제 개편의 강도를 예견케 한다는 점에서 관심을 끈다. 그가 특위 논의를 주도하는 위원장이라는 점에서 논란도 따를 전망이다.

보유세(종부세)는 참여정부 당시에도 논란이 끊이질 않았다. 땀 흘려 돈을 번 부자들을 징벌해 사유재산의 원리를 허무는 정의롭지 못한 세금이라는 비판이 단골메뉴였다. 소득의 일부로 세금을 내야하는 이른바 장바구니 세금이라는 점에서 조세저항이 만만치 않았다. 아파트를 사고 팔 때 생기는 차익에 과세하는 거래세와는 그 성격부터가 다를 수 밖에 없다는 뜻이다.

한편, 앞서 서울 지역 공동주택 공시가격은 지난해 대비 10.19% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 공시가격은 세금 부과의 기준점으로 작용한다.